フルニールの管理代行パッケージ

管理規約を整備すれば可能です。

　「理事長」や「理事会」といった肩書きや機関は、マンションごとの自治ルールである「管理規約」により定められており、区分所有法等の法律上の規定ではありません。
　したがって、総会決議を経て管理規約の改定を行うことで、これらの機能を外部委託することも可能となります。
　尚、管理規約の改定にあたっては、制度上「理事会」を存続させて理事長職を外部委託する方法や、「理事会」を完全に廃止して新たに「管理者」という制度を設けるといった複数の選択肢があります。
　どの選択肢を採用するべきかはそれぞれのマンションの状況や、皆様のニーズによって異なりますので、まずはマンション管理士が現在の状況をお伺いした上で、オーダーメイドのご提案をいたします。
　また、そのご提案内容に合わせた管理規約改定案も、弊社のマンション管理士・弁護士監修の下で作成できますので、ご安心ください。

令和に入り、理事会機能を外部委託するマンションが増えています。

　これまで、区分所有者の中から数名の理事を選任し、理事会を構成して管理組合運営にあたる「理事会方式」がマンション管理の主流となっていました。
　しかしながら、現実的には理事に立候補して積極的に課題解決に取り組むという方は少なく、止むを得ず輪番制により「嫌々」「渋々」理事会に出席しているだけの理事が大半というケースも少なくありません。
　管理組合や理事会と言った制度の本来の趣旨は、区分所有者自身が、自らの手で、自らの資産を守る・維持管理するという、非常に前向きな仕組みなのですが、昨今の共働き世帯の増加等も相まって積極的に活動に参加できない方が増え、「実態に則していない」制度になりつつあるのが実情です。
何も決まらない、解決しないのに嫌々・渋々理事会を続けるくらいなら、プロに任せてしまうのが合理的です。
　また、こういった現実を踏まえ、国土交通省も令和 6 年(2024 年)6 月に「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を策定し、理事長や理事会機能を外部専門家に委託すること を想定したガイドラインを公表しています。

「法律上は」問題ありません。

　「理事長」や「理事会」は区分所有法等の法律上の定めではなく、マンションごとの自治ルールである管理規約による規定なので、管理規約を改定すれば管理会社にこれらの機能を委託することも可能です。
　但し、既存の管理会社は「決めるのはあくまでも管理組合」という”平成時代”までのマンション管理の思想に揉まれてきた背景があり、理事会等で決めてもらった施策をこなすこと（事務処理）は得意であるものの、積極的に何かを変えたり政策決定をする経験に乏しいため、基本的には理事長や理事会機能（外部管理者）を委託するには不向きです。
　そういった点を踏まえ、理事長や理事会機能は、顧問業のみならず理事長としてもマンション管理組合運営の経験・実績がある弊社のマンション管理士が適任だと考えます。
　とはいえ、「管理会社に任せた方が良いケース」や「管理会社は残して併用した方が良いケース」等、マンションの状況によって正解は変わりますので、現在の状況をヒアリングさせていただいた上で最適なご提案をいたします。

それは外部委託した場合に固有のリスクではありません。

　非常に意地の悪い言い方になりますが、現行の理事会方式であっても、いわゆる「利益相反」や「独裁」リスクは存在します。
　「うちのマンションにそんなことをする人はいないわよ」と思われるかもしれませんが、分譲マンションである以上、誰かが売却したり、相続などによって「そんなことをする人」がある日突然現れる可能性は十分にあります。
　実際に、理事会が機能していないマンションを狙って1住戸購入し、運営権を手に入れ、またしばらくしたら次のマンションを…ということを個人で行っている人も実在します（代表の中村が管理会社勤務時代に、このような区分所有者は「プロ理事長」と呼ばれていました。管理会社の世界ではこういった人がいることは周知の事実です）。
　理事長や理事会機能を外部委託したとしても、区分所有法・管理規約所定の重要事項については全区分所有者が参加する「集会(総会)」で決議が必要なことに変わりはありませんし、管理者の行為に不正がある場合は区分所有法第二十五条2項によって区分所有者単独で裁判所に解任請求も可能です。
　現役のマンション管理士・弁護士が代表取締役を務める弊社には、これまでの実績で積み上げた信用を投げうってまで、「独裁」「乗っ取り」と言われるような行為をする理由がありませんので、安心してお任せいただけます。

従来、区分所有者がになっていた理事会機能を外部委託する管理方式です。

　区分所有者の中から数名の理事を選任し、理事会を構成して管理組合運営にあたる「理事会方式」 から、近年分譲のマンションではそれらの機能を外部専門家に委託する「外部管理者方式」が主流になりつつあります。 詳しくは弊社代表のブログ記事の他、著書「マンション管理新時代『理事会』が無くなる日」でも解説していますのでこちらをご参照ください。

国土交通省のガイドラインでも外部専門家からの選任が推奨されています。

　令和6年6月に国土交通省から公表された「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」においても、「外部管理者方式の場合、管理者の業務執行に対する適切な監督の必要性や難易度が高く、職務上、マンションの管理に関して一定の専門的な知見が必要とされることから、監事のうち少なくとも1人は、外部専門家(マンション管理士、弁護士、公認会計士 等)から選任することが望ましい」とのコメントが付されており、現役のマンション管理士や弁護士が代表取締役を務める弊社は外部監事業務を引き受けるのに適任です。
　また、従来の理事会方式のマンションであっても、適切な運営のサポート役としてご利用いただけます。

「業務監査」の他、オプションで「会計監査」を行います。

　監事の業務は大きく分けて「業務監査」と「会計監査」の2つがあります。「業務監査」についてはマンション管理組合運営実務に精通したマンション管理士もしくは管理業務主任者資格を有する者が出席し、適正な運営がなされているか監査します。
　「会計監査」については、マンションによって必要とされるレベルが異なりますので、お話を伺った上で、マンションごとのニーズに合わせてオプションで税理士登録をしている弁護士若しくは税理士による会計監査サービスをご提案いたします。

マンションごとに最適な人材を供給します。

　一口に理事といっても、そのマンションごとに求められる能力は千差万別です。
　築浅の創成期のマンションであれば、将来を見据えた長期修繕計画の作成や、管理規約・使用細則の整備に関する能力が必要となりますし、理事会・総会の度に揉めているようであれば会議のファシリテーション能力が、高経年マンションで年中修繕工事が必要となれば工事に関する知識が、会計担当が不在となれば会計の知識が必要となります。
　弊社では、お話を伺った上で、マンションごとのニーズに合わせて、専門的知識や技能を有する人材を供給いたします。

はい、理事長をお引き受けすることも可能です。

　マンションごとのニーズに合わせて理事長職を引き受けることも可能ですし、途中でポジション変更（例えば、会計担当理事→理事長といった役職変更）も可能です。
　マンションによって様々なご事情があるはずですので、まずはご相談ください。

　マンションによっては、実際の運営も管理規約の設定も、理事会よりも「委員会」が中心となっているケースがあります。
　そのようなケースでは、理事に就任するより委員に就任した方が実態にも規約にも適合するということもありますので、状況に合わせてご提案させていただきます。